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Installation

Quels critères pour acheter du terrain agricole ? (1/3)

16 critères pour un terrain qui colle parfaitement à votre projet d’installation

Trouver du terrain agricole est sans doute l’étape la plus désespérante quand on souhaite s’installer. On est prêt pour se lancer, des idées plein la tête, une motivation de dingue ! On devient obsédé par l’idée de commencer, mais il nous faut un terrain qui réponde à nos critères.

Après avoir fixé les critères qui font que le terrain fera l’affaire, il faut se mettre à sa recherche. Même si le foncier agricole est très peu cher par rapport à du foncier constructible et même si on entend dire partout que sans cesse des agriculteurs partent à la retraite et qu’il n’y a pas de repreneurs, la recherche de foncier reste un parcours du combattant !

Le risque, après avoir cherché pendant longtemps, est de se lancer sur une parcelle qui ne vous convient pas au final. Et je vous garantis que travailler pendant plusieurs années sur une parcelle pour au final vous rendre compte qu’il faudra changer ça fait un gros coup au moral ! Enormément d’énergie est dépensée les premières années. Et même si la seconde fois vous irez plus vite et vous éviterez un certain nombre d’erreurs, l’engouement ne sera pas le même.

Avant de vous lancer dans la recherche d’un terrain, je vous invite à lire cet article sur les 6 étapes avant de tout quitter pour créer votre microferme.

Je vais vous présenter dans ce premier article, sur une série de trois, les différents critères à prendre en compte avant d’acheter du foncier agricole. Nous verrons dans un second article les méthodes de recherche pour trouver LE terrain qui vous convient (l’article est dispo ici) et dans un troisième comment acheter ou louer de la terre (l’article est dispo ici) avec des aspects plus juridiques et pratiques.

Ce premier article vous permettra d’établir une liste de vos critères indispensables à la réalisation de votre projet. Vous aurez alors en tête toutes les questions à poser lors de visites de terrain pour ne rien rater !

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Quels sont les critères d’une terre agricole parfaite pour votre installation ?

Chaque microferme est unique. Elles reposent sur votre personnalité, vision et contexte plus ou moins locale. Il n’y a pas de critère plus important que les autres. D’autant que beaucoup d’entre eux sont interconnectés.

Voici les critères de choix de foncier pour votre future activité agricole.

Critères généraux 

1. La localisation

La localisation recherchée dépend entièrement de vous et de votre projet.

Proche d’une grande ville, en campagne ou dans toutes les situations intermédiaires, chaque localisation comporte des pours et des contres qui sont propres à vous et à votre vision de votre ferme. En effet, en plus des différences liées à la vie de tous les jours, les débouchés sont à 90% définies suivant votre lieu. Il faut donc que ces débouchés correspondent à votre tempérament et projet et à la fois que vous soyez en accord avec les avantages, inconvénients et risques qui vont avec.

Être dans une commune qui vous plait et avec qui vous avez de bonnes affinités (rapports avec la mairie, autres agriculteurs…) est un atout considérable. N’oubliez pas que votre projet est durable en grande partie grâce aux interactions positives avec l’extérieur.

2. Achat / Location

Deux choix s’offrent à vous : l’achat ou la location. Les deux comportent des avantages et des inconvénients.

D’un côté l’achat vous permet d’avoir la certitude de conserver votre terrain et d’être maître des différents aménagements à faire dessus. Vous pouvez vous projeter sur le long terme et transmettre plus facilement ce patrimoine construit à des repreneurs qui partagent les mêmes valeurs que vous.

De l’autre, la location permet un investissement moindre pour votre installation. Les baux ruraux permettent de protéger l’agriculteur en place et bien qu’ils sont théoriquement sur 9ans (pour le bail le plus répendu), ils sont reconductibles dans la majorité des cas. Le seul cas où vous pouvez ne pas continuer est que le propriétaire, s’il est agriculteur, veuille réexploiter sa parcelle. Différents baux existent suivant votre situation.

Nous aborderons plus en détail cette partie dans le troisième article sur le foncier agricole.

3. Surface (et surface réellement exploitable)

Il faut ici bien différencier la surface totale de la surface exploitable en considérant les différents points suivants : chemins d’accès, bâtiments, zones boisées, points d’eau, zones inondables, sol trop peu profond…

4. Catégorie/zone 

Il existe différentes zones et catégories de terres agricoles.

Une terre agricole est classée suivant différents critères influant son prix à l’achat et sa valeur locative.

Parlons d‘abord des zones. Ces zones dépendent du département en question. Cela permet de différencier une terre de vallée d’une terre de montagne par exemple.

Ensuite vient les catégories. Pour chaque zone, les terres sont classées dans plusieurs catégories. Ces critères sont essentiellement agronomiques. Par exemple la catégorie exceptionnelle représente les terres d’excellente qualité agronomique, irriguées (ou pouvant s’en passer), drainées (ou pouvant s’en passer) et avec une très bonne configuration. A l’opposé on retrouve des terres non mécanisables, pauvres ou excessivement caillouteuses ou en forte pente…

Les dénominations du PLU (plan local d’urbanisme) sont également à prendre en compte. Vous obtiendrez les infos auprès de la mairie. Par exemple les zones ND vous empêchent de construire dessus (même bâtiment agricole et serre). C’est une info à ne pas négliger même s’il y en n’a pas partout. Elles sont très présentes sur les littoraux notamment.

5. Accessibilité

C’est un point important à la fois pour les futurs clients qui voudraient acheter en direct chez vous mais aussi pour faire venir des machines agricoles.

Même si vous comptez être non mécanisé par la suite, peut-être que des aménagements sont à prévoir au démarrage ou des apports en grande quantité etc. Les chemins d’accès sont importants. Il ne faut pas non plus négliger le coût d’entretien d’un tel chemin.

6. Points d’eau 

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Dans presque toutes les régions de France maintenant l’accès à l’eau est indispensable.

Plusieurs choix pour régler la problématique de l’eau sont possibles. Il est toutefois intéressant d’en combiner plusieurs pour une plus grande résilience. D’autant que le changement climatique continuera à modifier à la fois la quantité d’eau à l’année mais également sa répartition.

Vous pouvez considérer plusieurs sources :

  • Se rattacher à une source présente (rivière, étang, lac). Dans ce cas-là il faudra demander aux autorités le droit de prélever de l’eau directement et dans quelles quantités.
  • Aménager un bassin de rétention d’eau,
  • Acheter une cuve (enterrée ou non),
  • Récupérer l’eau de pluie de vos bâtiments et serres,
  • Réutiliser l’eau usagée (avec un système de phyto-épuration),
  • Installer d’un forage (ou d’un puit traditionnel si vous le pouvez).

Ce paramètre est à considérer dans son ensemble. Le besoin en eau est directement lié à la capacité de rétention d’eau du sol (qui dépend de sa structure et texture). Mais est lié également à l’ensoleillement et à conduite en générale (culture sous couvert, agroforesterie, présence de haies, microclimat humide…).

7. Prix

Le prix d’une terre agricole est normalement borné par la SAFER mais attention aux petits terrains de moins de 2ha.

La SAFER (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural) permet d’éviter la surenchère des prix en usant de son droit de préemption. Cela leur permet de racheter des terres et de les revendre à des agriculteurs dans un but d’intérêt général.

Les prix des terres agricoles est donc régi par un barème propre à chaque territoire. Les départements sont découpés en zones avec une grille tarifaire (min, moyen, max). En moyenne, en France, 1ha de terrain vaut 5990€ (chiffre de 2018, cf article de terre-net).

En dessous de 2ha la SAFER n’intervient pas. Vous pouvez alors avoir n’importe quel prix. Cela devient la loi du marché, plus il y a de demande plus ça sera cher. 1ha de terrain agricole en zone littoral peut être vendu facilement 5 fois plus cher que le prix agricole où il devait être.

Tout est négociable mais certaines zones sont très demandées par des portefeuilles bien plus élevés que celui d’un porteur de projet empêchant de belles réalisations de voir le jour…

Un outil vraiment bien, pour vous rendre compte des prix, est la carte interactive faite par le gouvernement (DVF) qui recense toutes les ventes agricoles (avec bâti ou non) depuis 2014 dans toute la France : carte interactive DVF.

8. Voisinage

Que font vos voisins ?

Être agriculteur nécessite de travailler avec le milieu qui l’entoure, naturel et humain. Il est bien de savoir quel type de culture et traitements sont réalisés à côté de vous, quelle mentalité et ambiance règne dans votre territoire.

Mais également, dans le cas d’habitations, quelles sont les éventuelles contraintes qui feraient qu’on vous prenne du temps et de l’énergie pour rien (le bruit des machines, de animaux, leur odeur, l’ombre des haies, le trafic, le vis-à-vis…). De plus en plus de maisons secondaires se construisent en campagne avec pour seul objectif le calme absolu. Alors tenez-en comptes. Les coqs ne chantent plus tranquillement maintenant !

Critères agronomiques 

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9. Exposition au soleil, au vent, au gel 

L’exposition de votre terrain est importante. Encore plus s’il est pentu ou entouré d’une grande haie. L’exposition au vent est bien sûr à prendre en compte. Les risques du gel du fait d’un microclimat peuvent normalement être anticipés. Les situations extrêmes devront être évitées. Et dans tous les cas ces paramètres seront à prendre en compte lors du design et choix techniques de votre ferme : orientation des bâtiments, serres, haie, verger, cultures, choix des variétés, porte-greffes…

Toutes les parcelles ont un microclimat qui leurs sont propres. C’est à vous de le mettre en évidence.

10. Cultures précédentes 

Quelles ont été les différentes pratiques agricoles sur ce terrain auparavant? Cela vous donnera une bonne indication sur l’état du sol et les différentes caractéristiques de celui-ci. Plus vous avez des informations sur l’histoire de la parcelle mieux ça sera.

La labellisation du terrain va également influer sur votre plan d’installation. Une conversion en maraîchage bio prend deux ans. Celle en verger bio prend trois ans.

11. Profondeur de sol 

La profondeur du sol est hyper importante. Elle influera sur beaucoup de choses par la suite en termes de méthodes de culture maraîchère mais surtout sur la viabilité à implanter des arbres.

Il est toutefois possible de surélever les planches de cultures mais la quantité de travail nécessaire n’est pas à négliger. D’autant que cela influera également sur la conduite.

Une planche maraîchère surélevée est difficilement mécanisable par exemple. Des rangs surélevés pour un verger rend l’entretient de l’enherbement plus compliqué également.

12. Structure/texture 

La texture du sol définit ses proportions en argile, limon, sable fin et sable grossier. La structure du sol est le mode d’assemblage (spatial) des particules minérales et organiques qui la compose. Elle conditionne la porosité du sol (facteur important de la perméabilité).

Deux tests simples à mettre en place sont possibles et conseillés :

  • Le test du boudin : Prendre un échantillon de terre vers les 10cm de profondeur, humidifier-le pour lui former une sorte de pâte. Essayer de former une boule, puis un boudin puis courber le. Ces trois tests consécutifs vous donnera des indications sur la/les textures dominantes de votre sol.
  • Le test du bocal : prendre un échantillon à 20cm de la surface et le mettre dans un bocal d’1 litre rempli aux 2/3 d’eau. Le fermer, bien secouer et vous verrez apparaître trois strates permettant d’apprécier le rapport entre l’argile, le limon et le sable. Ce la vous donnera une idée de la texture de votre sol. Vous pouvez retrouver une belle représentation de ce test sur le blog : le-jardin-des-medicinales.

13. Le pH 

Le pH mesure l’acidité ou l’alcalinité du sol. La majorité des plantes s’accommodent à un pH autour de la neutralité (6.5-7.5). Un pH acide ou alcalin n’est pas forcément problématique mais le connaître permet d’adapter les espèces à implanter et les porte-greffes les plus appropriés pour vos arbres. Des rectifications peuvent être effectués même si chaque sol a un pH qui correspond à son équilibre et il est souvent plus intéressant d’apprendre à cultiver avec plutôt que de faire des chaulages de manière systématique.

Une mise en garde sur cette notion. Il a été vu dans plusieurs cas de grosses disparités de pH. Par exemple des sols proches de la neutralité dans les 20 premiers cm étaient bien plus acides un peu plus profondément. Il a pu être observé également de grosses disparités à différents endroits de la parcelle.

Les moyennes données en faisant une analyse de sol sont donc à prendre avec des pincettes.

14. Composition et polluants

Une analyse de sol permet de connaître précisément la composition, le taux de matière organique et la trace d’éventuels polluants. Cela vous permettra d’ajuster vos outils de travail (techniques, apports, choix de variétés et d’espèces…).

Certaines quantités de métaux lourds peuvent être rédhibitoires quant à l’achat d’une parcelle.

C’est pourquoi, si le délai pour la vente le permet, faîtes toujours une analyse de sol avant de vous engager.

15. Proximité et bordures

Il est bien de replacer votre parcelle dans son environnement et d’observer ce qu’il y a juste à côté. Nous avons parlé du voisinage, il est également bien d’observer les bordures : haies, cours d’eau, talus, routes (et potentiels agrandissements), chemins urbanisation à proximité, lignes électriques etc.

Vous pouvez normalement voir avec la mairie les potentiels futurs aménagements dans cette zone.

16. Faune et flore

L’observation de la faune et de la flore peut vous donner de bonnes indications sur la qualité de votre terrain mais également sur la complexité de votre écosystème.

L’observation des plantes bioindicatrices peut vous donner rapidement des informations très pertinentes sur votre terrain. Encore faut-il avoir les connaissances pour bien les identifier et analyser leurs caractéristiques ! Les livres de Gérard Ducerf sur le sujet sont très complets (bien que difficiles à prendre en main je trouve) : L’encyclopédie – Plantes bio-indicatrices de Gérard Ducerf.

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Conclure sur les critères d’un bon terrain agricole

Alors oui cela fait beaucoup de paramètres à prendre en compte. Mais tous ces critères ne se valent pas. Et vous ne pourrez pas avoir un terrain qui soit parfait sur tous ces points-là. Il faudra que vous choisissiez vos critères qui vous sont propres et qui sont indispensables à votre projet. Le mieux étant de faire 3 listes :

  • Les critères impératifs, non négociables,
  • Les critères importants mais discutables,
  • Les critères qui seraient top mais tant pis si ce n’est pas possible !

Il vous faudra forcément faire des concessions. Et quand vous aurez un terrain devant vous, surtout si vous l’attendiez depuis longtemps, l’émotion prendra le dessus. Donc avant de se lancer et de tout donner sur une parcelle qui au final ne valait pas le coup, mettez bien au clair vos différentes listes de critères.

La suite de cette série d’articles sur le foncier agricole est ici :

Pour aller plus loin

Quelques outils intéressants pour vos recherches de foncier agricole

Livres

Une liste de livres qui aborde tous les aspects de la construction de votre projet agricole à son amélioration est présente dans l’article suivant : La liste ultime pour réussir son projet agricole.

Bien que vous pouvez acheter ce livre avec le lien précédent, essayez de privilégier autant que possible les librairies locales et éthiques !

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