Comment trouver du foncier agricole ? (2/3)

Vous avez tous vos critères en têtes mais vous n’arrivez pas à trouver de terrain agricole qui correspond ? Il y a des dizaines de sites Internet sur la vente immobilière mais jamais d’offres intéressantes.

Et oui, trouver des terres agricoles peut prendre plusieurs années. De quoi désespérer.

Pourtant il y a des opportunités partout. Les moyens de communication n’ont jamais été aussi faciles d’accès et rapides. Encore faut-il savoir les utiliser.

Je vais vous présenter dans cet article les différents moyens pour trouver du foncier agricole qui permettra de réaliser n’importe quel projet qui vous fait rêver.

Au préalable, il faut que vous ayez un projet agricole avancé, et que vous ayez fait une liste des critères que doit comporter le terrain. Si ce n’est pas le cas, je vous invite à :

• Dégrossir votre projet agricole avec l’article suivant : « Les 6 étapes avant de tout quitter pour créer votre microferme » et
• Etablir votre liste de critères avec l’article suivant « Quels critères pour acheter du terrain agricole ? (1/3) ».

La recherche de terres agricoles peut prendre beaucoup de temps. Il faudra être patient et persévérer. Vous aurez des hauts et des bas, des faux espoirs et j’espère LE coup de cœur !

Je vous conseille également de réaliser une fiche de présentation rapide de votre projet à vos coordonnées. D’une part cela vous permettra d’être capable de parler de votre projet en 2 minutes sans partir dans des détails qui perdent tout le monde mais aussi de la montrer dès que quelqu’un souhaite en savoir plus (ex. : mairie, associations, agricultures…).

Alors voici les différentes méthodes pour trouver du terrain agricole.

Quelles sont les méthodes pour trouver du terrain agricole ?

Différentes méthodes sont possibles. Je les ai listés en quatre catégories : Internet, en direct, en communiquant activement et par des collectivités. Chaque catégorie a des avantages et inconvénients. Je vous conseille de multiplier les moyens employés pour augmenter vos chances de trouver une parcelle qui réponde à vos critères.

Trouver du terrain agricole sur Internet

1. Agences immobilières

Si vous chercher une habitation avec vos terres ça peut être un bon plan. Par contre juste pour des terres vous pouvez oublier. Ils se rémunèrent sur des commissions et vu le prix du foncier agricole ce n’est pas viable pour eux. Donc à moins qu’ils rendent services à une connaissance (ce qui peut arriver) vous ne trouverez pas d’opportunités par ce biais-là.

2. Notaires 

Contacter les notaires est une bonne manière de trouver du foncier. Ils peuvent même avoir un service de négociateur immobilier. Beaucoup de parcelles sont transmises par héritage à des non agricoles qui ne savent pas quoi en faire. Cela devient plus une contrainte pour eux. En revanche le prix du foncier agricole n’est pas forcément connu de tout le monde, c’est-à-dire qu’un citadin qui se rend compte que son hectare au bord de la mer ne vaut qu’à peine 4000€ il y a peu de chance qu’il le vende mais préférera attendre en espérant spéculer dessus… Malgré ça, vous faire connaître des notaires est un très bon moyen d’avancer dans vos recherches.

3. La SAFER : Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural

La SAFER met à disposition des biens en vente ou en location sur son site : https://www.proprietes-rurales.com/

Même s’il y en a peu on ne sait jamais !

4. Répertoire Départ Installation (RDI), géré par la Chambre d’Agriculture

La chambre d’agriculture a un service qui répertorie les biens agricoles en vente : https://www.repertoireinstallation.com/

Vous pouvez également avoir un conseiller. Pour chaque territoire il y a une personne dédiée (plusieurs par département). Même si vous ne voyez pas de biens en vente qui vous convienne sur le site, il peut être bon de lui téléphoner pour vous faire connaître. Certains vendeurs ne veulent pas que leur cession se sache et donc ce n’est pas publié sur le site de la RDI. Donc si personne ne sait que vous cherchez, personne ne vous contactera !

5. Le Bon Coin

Plateforme très connue, pas la peine de vous expliquer ! Il y a peu de choses dessus. C’est surtout des petites parcelles vendues bien plus cher que le marché ou des habitations avec un terrain agricole. Des perles rares peuvent toujours arriver donc c’est à surveiller quand même.

6. Sites immobiliers 

On peut citer : Paru Vendu ou Ouest-France. Il peut y avoir des opportunités, c’est à surveiller. Mais si une annonce arrive là, comme pour le bon coin d’ailleurs, c’est que personne dans l’entourage ne voulait de cette parcelle donc méfiez-vous aussi.

7. Sites spécialisés 

Certains sites sont spécialisés dans les biens agricoles, on peut citer : Quatuor Transaction, propriétés rurales, Terre de Liens (La Foncière), Confédération Paysanne.

8. Sites spécifiques à votre région ou département

9. Associations agricoles

Comme la FNAB (Fédération nationale de l’agriculture biologique)

Trouver du foncier agricole en direct

1. Rencontrer les acteurs du territoire

Il s’agit de faire du porte-à-porte vers les agriculteurs proches de la retraite, les agriculteurs qui ont beaucoup de parcelles ou qui sont implantés depuis longtemps sur le territoire et de rencontrer les associations locales.

Même si vous ne trouvez pas directement chez eux et qui vous allez essuyer quelques « non », ils peuvent vous transmettre des coordonnées de personnes intéressés ou vous donner des informations précieuses.

2. Se balader dans les zones que vous cherchez

L’idée est de regarder s’il y a des panneaux « à vendre ». Même si on est à l’ère d’Internet, les anciennes méthodes existent toujours !

3. Se balader et trouver du terrain en friche

Par la même occasion, lorsque vous rechercher des panneaux « à vendre », vous pourrez tomber sur des terrains en friches qui vous plaisent.

Une fois que vous avez identifié ce type de parcelle, vous pourrez vous rendre sur Géoportail pour relever le cadastre et enfin vous rendre à la mairie pour connaître les coordonnées des propriétaires.

Dans cette dynamique, il peut être intéressant de scruter au préalable sur Google Maps ou Earth les différents endroits potentiels. Cela vous fera gagner du temps.

Trouver du foncier agricole en déposant des annonces

Même si cela peut paraître un peu dépassé, ça marche toujours. Cela peut également augmenter la puissance du bouche à oreille surtout si votre projet parle de circuits-court ou de faire un culture qui n’était pas présente avant sur un territoire ou de rechercher à s’installer dans un coin qui manque de dynamisme.

Plusieurs endroits pour mettre des annonces sont possibles :

1. Déposer des annonces dans des commerces locaux,
2. Déposer une annonce dans le journal local ou les journaux spécialisés (le journal campagne solidaire de la confédération paysanne, le magazine Village…),
3. Déposer une annonce dans les associations locales.

Trouver du foncier agricole avec les collectivités

Le service urbanisme de la mairie est un atout dans votre recherche.

Il est bien de se présenter et de présenter son projet aux mairies où on compte s’installer. Pour deux choses, :

• La première est que vous allez interagir avec eux pour différentes demandes (implanter des serres, bâtiments, refaire un chemin d’accès, apporter l’électricité…) donc autant être en bon accord avec eux dès le début.
• La seconde est qu’ils peuvent avoir des terres qui souhaitent louer à un agriculteur qui porte un projet en accord avec leur politique. Et c’est de plus en plus courant, toutes les communes recherchent des jeunes agriculteurs qui vendent en circuit-court et qui contribuent au dynamisme local.

En revanche il ne faut pas trop compter sur la mairie pour faire le lien avec d’autres agriculteurs du coin. Pour la plupart des agriculteurs en place, ces derniers ne veulent pas que la mairie se mêlent de leurs transactions et auront l’impression d’être contrôlés. Ils seront alors moins réceptifs quand vous les verrez par ce biais-là.

La mairie peut également vous donner son sentiment par rapport à l’activité que vous proposez et ce que les autres agriculteurs ou habitants peuvent en penser. Leur vision plus large peut être très utile pour placer votre projet dans le contexte local. Ils peuvent vous mettre en garde contre certains agriculteurs qui voient tout nouvel arrivant comme concurrent ou vous indiquer les marchés qui manquent de producteurs etc.

Dans tous les cas, le contact direct et la recherche locale permet de faire marcher le bouche-à-oreille. Et c’est certainement le meilleur moyen d’avoir le plus d’opportunités de trouver un terrain qui vous convienne. Il ne faut alors pas hésiter à parler de votre projet autour de vous et d’aller rencontrer les gens dès qu’on vous en parle.

Lorsque vous aurez trouver un terrain potentiel, reste à savoir si c’est le bon ! Il faudra revoir vos critères et poser un maximum de questions lors de la visite de ce terrain. Je vais en parler dans cette prochaine partie.

Quoi vérifier avant de s’engager sur un terrain agricole ?

La première visite de votre terrain

Dans cette première visite, si ce n’est pas déjà fait par téléphone avant, il faudra avoir tous les renseignements globaux sur la parcelle. Voici une liste non-exhaustive :

• Nom du propriétaire,
• Les numéros de cadastre des parcelles,
• La surface (SAU, surface cultivable),
• Pourquoi vend-il ?
• Est-ce que les agriculteurs autour sont intéressés ?
• La date du départ ou la date de début d’activité possible (la vente peut être faite avant la dernière récolte de l’agriculteur s’il le souhaite),
• L’historique de la parcelle : Quelle culture était présente ? Quel travail de sol ? Bio ou non ? Depuis combien de temps ?
• Quelle est la catégorie de la parcelle (Natura 2000, NDS…) ?
• Y a-t-il eu une analyse de sol faite ?
• Que font les agriculteurs à proximité ?
• Est-ce que l’entente avec les voisins est bonne ?

Différents points sont à surveiller et plusieurs tests peuvent être effectués sur place :

• L’exposition : au soleil, au vent,
• Les chemins d’accès,
• Les bordures : haies, chemins, routes…,
• Le sol : Profondeur (test avec une tarière), la structure et texture (test du boudin ou du bocal), y a-t-il de la vie dans le sol (comptage de vers de terre, nombre et diversité d’insectes…),
• La faune/flore : Repérer les plantes dans les zones non cultivées (hauteur, diversité, type), observer la faune environnante.

Ces paramètres sont plus détaillés dans l’article : Quels critères pour acheter du terrain agricole?

Vous ne pourrez pas forcément répondre à toutes ces questions dès la première visite. Il peut être intéressant de lui demander si vous pouvez revenir pour observer le terrain sous d’autres conditions climatiques sans qu’il soit forcément là (par fort vent, pluie) ou pour refaire des analyses de sol.

Les recherches complémentaires

Il est souvent intéressant de faire des recherches supplémentaires sur le terrain. Vous n’aurez pas toutes les informations sur place ni par le propriétaire (qui n’est pas forcément agriculteur d’ailleurs). Les deux entrées principales sont le service urbanisme de la mairie et le voisinage.

1. Le service urbanisme

Le service urbanisme de la mairie peut vous donner des informations sur la catégorie de la parcelle et donc si vous pouvez implanter des serres, bâtiments, si le raccord à l’eau et à l’électricité est possible etc.

La mairie a également accès au cadastre et aux coordonnées des propriétaires correspondant. Si votre parcelle est très découpée est que l’acquisition d’autres petites parcelles est indispensable pour en former une grande, la mairie peut vous transmettre les coordonnées des bonnes personnes.

2. Le voisinage

Pouvoir discuter avec les agriculteurs ou habitants en périphérie de la parcelle visitée peut vous donner des informations précieuses sur l’historique de celle-ci, ce que les gens cherchent ou de quoi ils ont peur.

Cela permet également de rassurer les locaux d’autant plus si vous êtes un urbain qui souhaite s’installer à la campagne. Les médias ont donné une certaine image à ce type de parcours qui déplait beaucoup dans les campagnes. Tout changement perturbe !

Un dernier mot sur vos recherches de foncier agricole

Maintenant que vous avez toute l’information disponible, que vous avez vérifié que tout concorde avec vos critères, que vous vous sentez bien sur ce terrain et que vous arrivez à vous projeter dessus. Il est tant de faire une offre pour ne pas qu’il ne vous passe entre les doigts.

Vous avez plusieurs choix achat/location et différents baux existent concernant la location. Si vous envisagez l’achat différents moyens de financement sont possible en fonction de votre situation, de votre capital et des initiatives locales. Nous aborderons toutes ces questions dans un prochain article.

Alors maintenant il ne vous reste plus qu’à vous mettre à vos recherches ! Ça peut être pas mal de mettre en raccourcis sur votre ordi tous les sites pertinents pour vous avec les critères pré-rentrés. Et en ajoutant des alertes sur certains sites, vous gagnerez beaucoup de temps et ne raterai pas d’opportunités.

Une fois cela fait, je vous conseille de commencer par discuter autour de vous de votre projet. On parle souvent des 6 degrés de séparation c’est-à-dire qu’on peut accéder à n’importe qui dans ce monde avec moins de 6 personnes intermédiaires. Et si vous recherchez du terrain pas loin de chez vous, ce degré se réduit considérablement !

Ensuite vous pourrez faire le tour des mairies, vous faire connaitre de la chambre d’agriculture, de la SAFER, d’associations locales et des journaux locaux.

Bon courage pour vos recherches et restez patient !

Pour aller plus loin

Quelques outils intéressants pour vos recherches de foncier agricole

• Géoportail : cadastre, histoire, géologie… https://www.geoportail.gouv.fr/
• Carte interactive prix du foncier agricole DVF : https://app.dvf.etalab.gouv.fr/
• Site de la SAFER : https://www.safer.fr/

Livres

• Plantes bio-indicatrices – Gérard Ducerf Tomes 1, 2, 3
• Les sols agricoles – Matthieu ARCHAMBEAUD et Frédéric THOMAS

Une liste de livres qui aborde tous les aspects de la construction de votre projet agricole à son amélioration est présente dans l’article suivant : La liste ultime pour réussir son projet agricole.

Bien que vous pouvez acheter ce livre avec le lien précédent, essayez de privilégier autant que possible les librairies locales et éthiques !