Comment acheter ou louer des terres agricoles ? (3/3)

Le parcours à l’installation avec la recherche de terres agricoles prend énormément de temps et d’énergie. Il ne faut pas désespérer !

Trouver du terrain agricole est compliqué. Ça serait vraiment dommage de rater une opportunité pour un problème de financement ou faire le mauvais choix entre l’achat et la location.

Cet article s’inscrit dans la série consacrée à la recherche de foncier avec :

• Les critères pour un terrain agricole,
• Comment trouver du terrain agricole,
• Comment acheter ou louer des terres agricoles (cet article).

On va d’abord voir les avantages et inconvénients de l’achat et de la location de terres agricoles. Avec les différents types de contrats (baux) dans le cas d’une location. Puis les sources de financement. Pour finir avec les questions à se poser pour que votre choix soit cohérent avec votre situation personnelle et votre projet.

Acquisition de terres agricoles par l’achat et la location

L’achat ou la location de terres agricoles ?

L’achat et la location ont des avantages et inconvénients. Il n’y pas un meilleur choix que l’autre d’une manière générale, tout dépend de votre situation et de votre projet.

De manière globale, la location est à privilégier si vos capitaux de départs sont limités. Elle permettra également un accès plus facile à du foncier agricole (les ventes sont plus compliquées à trouver). Tandis que l’achat permet de constituer un patrimoine. Et ce patrimoine pourra être transmis à vos enfants par exemple ou vous constituera un complément de retraite.

Dans les deux cas cela influera peu sur votre implication sur le terrain dans le sens où les baux ruraux, dans une location, permettent de conserver votre terrain très facilement pour toute votre carrière donc vous ne pourrez pas vous faire virer du jour au lendemain.

L’achat de terres agricoles

Une fois la parcelle trouvée, l’acquisition de terres agricoles se fait soit en direct, soit via la SAFER ou soit via une agence immobilière.

Concernant l’achat de foncier agricole en direct, la procédure est la suivante :

• Trouver un accord entre l’acheteur et le vendeur (prix, conditions, dates etc.)
• Rédaction d’un compromis de vente soit avec un acte sous seing privé soit devant un notaire. Ce document comprend un descriptif détaillé du terrain agricole, l’existence ou non d’un bornage, la présence d’éventuelles hypothèques ou de servitudes, le montant des honoraires du notaire, le prix de vente et les modalités de paiement, mais encore la durée de validité de la promesse.
• Le cédant (ou le notaire le cas échéant) doit informer la SAFER de la vente d’un bien agricole pour faire valoir son droit de préemption. Mais la SAFER n’intervient pas forcément. (Cf. Guide pratique des notifications de vente à la SAFER)
• Conclusion de la vente : soit via la SAFER (si le bien a été préempté), soit devant le notaire (s’il a été sollicité) soit directement avec le vendeur.

Si la vente passe par la SAFER, les étapes de vente sont les suivantes :

• Déposer sa candidature, un dossier est à compléter avec les détails de votre projet.
• Acceptation du projet par le Comité Technique (parmi d’autres candidatures). Entre la promesse de vente et le choix de l’acquéreur, il faut compter entre 2 et 3 mois.
• Préparation de l’acte de vente par un notaire (les frais supplémentaires suivants sont à prévoir : frais de notaire, frais de mutation et frais de la SAFER entre 6 et 12% du prix d’acquisition).
• Conclusion de la vente : soit l’acheteur signe avec la SAFER (rétrocession) soit directement avec le vendeur si une promesse de vente avait été signée (rétrocession par substitution).

Un petit mot sur la préemption de la SAFER. Dans une vente de biens agricoles, les notaires ont l’obligation d’informer la SAFER. Celle-ci peut alors faire jouer le droit de préemption dans les deux mois si elle estime que le prix ou les conditions de ventes sont exagérés (article L. 143-10 du code rural).

Dans le cas d’une préemption, le vendeur a trois solutions :

• Accepter les termes de la SAFER,
• Retirer son bien de la vente,
• Demander la révision du prix au tribunal de grande instance.

Une priorisation existe pour l’acquisition de foncier agricole. Cette priorisation permet de départager les candidatures concurrentes. Le schéma suivant récapitule les priorités et sous-priorités. Il a été réalisé par la DRAAF Bretagne et entré en vigueur en 2016.

La location de terres agricoles

Une multitude de baux différents existent pour louer des terres agricoles. Un petit point sur le vocabulaire qu’on entend souvent :

• Un bail rural est le contrat établi entre le propriétaire d’une propriété agricole et le locataire.
• Le fermage est un type de bail rural dans lequel un propriétaire, le bailleur, confie à un preneur, le fermier, le soin de cultiver une terre sous contrat. (Définition de Wikipédia)
• Le métayage est un autre type de bail rural où le bailleur reçoit une partie de la récolte. Le bailleur du fermage reçoit un loyer annuel fixe, payable en argent, mais souvent stipulé en nature ce qui constitue une indexation sur le cours des produits récoltés.

Le montant du fermage (loyer) est fixé par arrêté préfectoral et déterminé tous les 6 ans. C’est ce dernier qui fixe la fourchette de prix. Le prix varie en fonction du département, de la qualité des terres et du rendement.

Les différents baux

• Le bail rural écrit ou verbal : il peut être rédigé avec ou sans l’intervention d’un notaire ou seulement déclaré au centre des impôts. Je ne vous conseille pas l’effectuer seulement en verbal, même si cela fonctionnait bien à une époque vous prenez le risque d’entrer en conflit avec le bailleur le jour ou les choses changent. Différentes durées existent :
  • Bail ordinaire de 9 ans reconductible automatiquement sans limitation (c’est le plus rependu),
  • Bail de 18 ans et reconductible. Il offre quelques avantages sur le loyer avantages fiscaux.
  • Bail de 25 ans avec renouvellement non automatique. Pour y mettre fin, il faut prévenir 4 ans à l’avance.
  • Bail de carrière, de minimum 25 ans, il prend fin au départ à la retraite de l’agriculteur.
• Le bail à métayage qui prend en compte les bénéfices d’une partie des récoltes ou d’un revenu à la vente de ces dernières.
• Le bail emphytéotique : effectué par acte notarié, c’est un bail immobilier de très longue durée, jusqu’à 99ans. Faites attention, le preneur n’a aucun droit de préemption en cas de vente.
• Le commodat (ou contrat de prêt à usage) : c’est un contrat qui concerne le prêt d’un objet ou d’un bien immobilier à titre gratuit. L’emprunteur a une obligation de restitution envers le prêteur qui s’engage à laisser l’usage de la propriété pendant la durée du prêt et à rembourser les dépenses extraordinaires, nécessaires et urgentes. (Article 1875 du Code Civil)
• La convention de mise à disposition (CMD) : c’est une location dont l’intermédiaire est la SAFER. Elle a une durée maximum de 3 ans pour une surface supérieure à deux Unités de Référence (généralement 2SMI) et de 12 ans pour une surface inférieure à 2 U.R.
• Les cas des petites parcelles : dans certains départements, lorsque la superficie d’une parcelle est inférieure à un seuil fixé par arrêté préfectoral (un hectare et demi en général) et qu’elle ne constitue ni un corps de ferme ni une partie essentielle de l’exploitation, celle-ci n’est pas soumise au statut de fermage. La durée du bail est fixée librement.
• Les conventions pluriannuelles d’exploitation ou de pâturage : elles sont limitées aux zones de montagne, d’économie pastorale ou extensive dans le périmètre des Associations Foncières Pastorales (AFP). La limite de durée et les prix sont fixés par arrêté préfectoral.
• Le bail environnemental est une nouvelle forme de bail qui permet d’inscrire dans la gestion d’un site, une liste limitative de pratiques culturales susceptibles de protéger l’environnement.  Le non-respect par le preneur des clauses environnementales inscrites dans le bail peut conduire à sa résiliation.

Le bail le plus rependu aujourd’hui et celui conseillé dans la grande majorité des cas est le bail rural écrit de 9ans. Des conditions au cas par cas peuvent être intégrées à ce document. Ce qui en fait un bail adapté à beaucoup de situations.

Les moyens de mettre fin à un bail rural, en passant par un huissier, sont les suivants :

• Au moins deux non-paiements de fermage,
• Actes contre la bonne exploitation du bien agricole,
• Inexécution d’une clause du bail,
• Reprise de bail par le bailleur pour exploiter le terrain par un époux/une épouse ou un descendant,
• Départ à la retraite du preneur sous réserve d’une notification douze mois à l’avance,
• Plan local d’urbanisme concernant la parcelle d’exploitation,
• Destruction non préméditée des biens,
• Acquisition par le bailleur d’une ferme dont il souhaite gérer l’exploitation.

(Source : https://www.legalplace.fr/guides/bail-rural/)

Il existe de exceptions où le bail agricole ne s’applique pas :

• Une forêt ou un bien du régime forestier
• Une occupation précaire – soumise à conditions
• Un terrain à proximité d’une habitation que l’agriculteur aurait à charge d’entretenir
• Une surface au seuil inférieur à celui fixé par la préfecture (environ 1.5ha)
• Un terrain de vente d’herbe non permanent
• Un contrat de prise en pension de bétail

La promesse de bail rural

La promesse de bail rural est l’avant contrat pour la location de terrain entre le future exploitant agricole et le futur propriétaire. Elle permet d’assurer les termes du contrat avant la signature définitive du contrat. Elle est bénéfique pour les deux parties.

Par exemple le futur locataire peut mettre des conditions du genre, sous condition de récupération de telle autre parcelle voisine, ou sous condition d’obtention de tel ou tel financement etc. Tout est possible donc c’est à réfléchir soigneusement. Ce n’est pas un document obligatoire mais il reste très utile.

S’associer

Il y a une forte demande de la part d’agricultures notamment du fait de la difficulté d’accéder à du foncier, d’un l’investissement de départ de plus en plus lourd et d’une envie de mieux équilibrer sa vie professionnelle et sa vie privée.

Mais s’associer n’est pas à prendre à la légère. C’est un projet qui se prépare et qu’il faut considérer dans son ensemble. Il est nécessaire de bien clarifier les choses avant de démarrer. Il faut constituer un règlement intérieur, développer des outils de communication qui convienne à tous, apprendre à travailler en groupe, avoir des notions de communication non violente etc.

Différentes possibilités d’achat ou de location de terrains agricoles existent. Tout dépend de votre cas. Est-ce que vous rejoignez une structure existante ou est-ce une création ? L’achat peut se faire avec un GFA par exemple, ou au nom d’une personne avec une mise à disposition ou une location de la part de la structure etc. Votre choix sera très lié au type de structure que vous aurez choisi (GAEC, EARL, SCEA…).

Le droit d’exploiter

La mise en valeur de terres agricoles est soumise à une réglementation. Cette déclaration, ou autorisation suivant les cas, fait partie de la règlementation sur le contrôle des structures. Cette procédure est régionalisée et est entrée en vigueur en 2016.

Les objectifs de cette réglementation, selon la DRAAF Pays de la Loire, sont multiples :

• Favoriser l’installation d’agriculteurs,
• Consolider les exploitations,
• Promouvoir les systèmes de production agroécologiques
• Maintenir une agriculture diversifiée, riche en emplois et génératrice de valeur ajoutée, notamment en limitant les agrandissements et les concentrations d’exploitation excessifs.

Le schéma suivant vient de la DDTM Bretagne et vous pourrez le retrouver dans la Chambre d’Agriculture de votre région.

Financement

Les financements pour votre terrain agricole dépendent de votre projet et de votre situation actuelle. Voici une liste des sources possibles de financement :

• Privés : capital personnel, aides de la famille, dons
• Prêts de particuliers : prêt
• Prêts bancaires
• Prêt d’honneur : par le biais de partenaires non bancaires comme des collectivités (généralement à taux 0%).
• Financement participatif : soit sous forme de dons avec contreparties soit sous forme de prêts. Il y a plusieurs avantages, le premier est que la somme perçue constitue un apport dans le cas d’un prêt auprès d’une banque et le second est la campagne effectuée permet de créer des liens avec le tissu local et vous permettra d’avoir déjà des clients intéressés par votre projet dès le début.
• Terre de Liens
• Portage temporaire du foncier : cela permet de différer son achat. Différentes structures permettent de le faire : banques, SAFER, collectivités…)
• Achat par un tiers puis mis en location ou à disposition pour votre projet : investisseur, GFA (Groupement de Fonciers Agricoles)
• Aides et subventions : elles seront plutôt liées à l’ensemble de votre projet d’installation et non juste à l’acquisition de foncier agricole.
• Autres (spécifique département, initiatives) comme les ADEAR de votre département.

Dans le cas de prêts il ne faudra pas négliger le temps nécessaire pour débloquer les fonds. Il eut être bien de démarrer les démarches avant d’avoir de trouver un terrain agricole, la plupart des acheteurs veulent que les transactions se passent vites.

Par quoi commencer ?

Alors oui ça fait beaucoup d’informations tout ça ! On va faire le point pour que vous puissiez avancer plus sereinement.

La première chose est d’être conscient de sa situation actuelle et d’avoir un projet construit. Il faudra dans tous vos choix être cohérents avec votre vision.

L’étude de votre situation actuelle et de votre projet vous permet de déterminer votre capacité de financement (fonds propres, capacité d’emprunt). Votre situation géographique vous permettra de déterminer les éventuelles aides et subventions possibles. A ce stade vous pouvez vous faire conseiller par la chambre d’agriculture par exemple mais aussi par des courtiers, notaires, banquiers, associations suivant vos questions.

En connaissance de ces derniers points vous serez capables de faire le choix entre un achat, une location ou une association. Et lorsqu’un bien agricole conviendra vous pourrez agir en fonction.

Dès qu’un bien est repéré et qu’il est validé par vos critères, c’est le moment de faire une offre. Ensuite vient les différentes étapes de vente qui dépendent de votre cas (compromis, notification SAFER…).

Une fois le bien acquis vous pourrez faire votre demande d’exploiter (contrôle de structure).

Et une fois celle-ci acceptée, il est temps de démarrer !

Si vous êtes un peu perdu pour chercher un terrain agricole, rendez-vous sur ces deux articles :

• Quels critères pour acheter un terrain agricole ?
• Comment trouver du terrain agricole ?

Pour aller plus loin

Livres

• Le statut du fermage de Bernard PEIGNOT ,  Aline GUYVARC’H ,  Patrick VAN DAMME
• La transmission de l’exploitation agricole de A.ACHARD

Sites

• Site de la SAFER : SAFER
• Chambre d’agriculture
• Je m’installe paysan
• Carte interactive prix du foncier agricole DVF : https://app.dvf.etalab.gouv.fr/